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2013年12月10日，“国家海岸”三亚海棠湾举行首批风情小镇分配抽签仪式，林旺南风情小镇165套联排低层住宅迎来了自己的主人，一户一套。这是海棠湾开发建设以来，首次对风情小镇进行正式分配。林旺南风情小镇的建成搬迁，是海棠湾开发建设史上的重大事件，标志着风情小镇建设工作进入了一个全新的阶段。首批搬迁户的顺利搬迁，为下一步工作积累了经验，也为今后搬迁工作做出了样板。与此同时，如何有效利用空余房源，发展经济，增加收入，使海棠湾百姓能真正的安居乐业，也成为急需解决的课题。
海棠湾，一个昔日荒凉的渔村小镇，正在成长为具有无限潜力的旅游目的地，从诸多旅游开发区中脱颖而出，成为一颗冉冉升起的新星。在取得巨大发展的同时，海棠湾始终把4.7万原住居民的安置问题放在重要位置，理解失去土地居民的切身感受，积极创新安置新模式，实现居民生活改善和海棠湾经济发展的双赢。
在经过近4年的积极探索和尝试，海棠湾在2012年走出一条适合的发展之路：采用“建设-移交”（BT）的模式建设风情小镇解决安置问题；依托于三亚得天独厚的自然条件及日益完善的旅游、商业、医疗资源环境，通过“海棠之旅”商旅平台建设实现居民“乐商”的构想，让村民从海棠湾旅游发展的大环境中受益。
以“建设-移交”（BT）模式实施建设，建成后直接向安置村民移交
众所周知，海棠湾当前拆迁安置面临的主要挑战是安置房建设规模大、周期短；资金需求量大；缺乏成熟的、具有一定规模的房建工程建设管理团队。
海棠湾开发公司相关负责人介绍，为有效解决这一难题，海棠湾工委、管委创新思维，大胆尝试，采用市场化手段，吸引有资金实力和有丰富房地产开发管理经验的国内大企业参与，通过BT项目招标方式邀请了保利房地产股份控股有限公司、中国对外建设有限公司、招商局地产控股股份有限公司、天津市房地产开发经营集团有限公司等知名企业参与建设，以“BT模式”，即Build（建设）和Transfer（移交）模式，实施海棠湾风情小镇（安置区）建设，引入社会资金投资建设，政府回购资金由海棠湾管委会统筹区域内部分开发建设用地，以开发配建的方式规划实施，以安置区开发建设成本摊减土地出让预计收益，确定挂牌地价再行出让的方式，直接将安置房回购的财力负担及部分补偿安置费在地块出让时（企业先行BT建设）作为预计收益的抵减因素，待具体位置、规模确定，报市政府审批后由国土部门在土地评估价中核抵。
同时，按照“锁定建设内容、锁定建设标准、锁定建设工期、锁定投资计费标准”的原则实施BT项目建设，这样一来强化了质量控制。
记者了解到，风情小镇竣工验收后，采取新型的回购方式，将过去的由承建单位向政府移交项目变成向客户（安置村民）移交，村民住进去半年后才开始回购，且回购期为三年，三年中若出现质量问题仍可找投资企业解决。依托成熟的房地产开发企业，很好地解决建设管理团队问题，同时也解决短期内建设资金投入不足的问题。以BT方式实施海棠湾风情小镇建设，既能促进海棠湾安置房和二线土地的开发建设同步实施，又可实现湾区内优质资源配置到优质企业，确保政府及BT参建企业的核心利益。
业内人士透露，BT项目建设成本由工程建设的各类费用（按建设工程管理办法由施工图预算——财政评审——结算审计等程序确定）和资金成本构成。海棠湾风情小镇资金成本按锁定利率方式计算，若投资企业拖延工期，则会损失财务费用，从而强化了工期控制。
搭建“海棠之旅”旅游平台，实现社区升级与经济转型
海棠湾风情小镇在规划设计阶段，就充分考虑了公建、配套、商业设施及商业氛围的培育，在户型设计上广泛征求村民意见，融合未来居住和商业发展的需求，为村民提供了“下店上居”的商住方式，为村民创业以及进行二、三产业生产经营提供硬件上的可能。
得到安置房的村民如何才能有效利用空余房源，降低空置成本，使房屋增值？为解决拆迁安置后的村民的后续生存问题，依托于海南得天独厚的自然条件和海棠湾日臻完善的旅游、商业、医疗、养生设施，海棠湾创新提出“安居、乐商”的理念：打造“海棠之旅”商旅平台，实现游客的个性化需求和海棠湾风情小镇未来物业的无缝链接，和海棠湾滨海高端酒店形成有益互补，让百姓从海棠湾旅游的大发展中受益。
据了解，“海棠之旅”具体运作模式如下：经“海棠之旅”审核合乎规则的房东或房源经营者，通过“海棠之旅”运用互联网渠道将空闲房屋的信息与价格发布，拥有旅游、出差或其他短期居住需求的租客浏览房屋相关信息、与信息发布者沟通并实现租住交易，租客自愿接受“海棠之旅”管理条款的行为。在线预订、支付、然后到线下享受服务、旅游社区管理，是“海棠之旅”的运作核心，是物业与旅游结合的典型模式，是为房东和租客提供在线沟通和交易的平台，同时用互联网与开发公司线下闲置配套、房源管理模式等立体结合。
业内人士分析，相比于传统线下短租，“海棠之旅”平台房源丰富，社区配套完善，为租客提供多种选择；同时“海棠之旅”拥有平台的保障机制，能有效降低预订和支付环节可能存在的交易风险。“海棠之旅”作为海南农村经济转型和社区安置的电子商务平台，将塑造电子商务与“国家海岸”旅游休闲结合典范，实现社区升级发展与经济全新转型。通过搭建“海棠之旅”旅游平台等多种形式，让海棠湾百姓能安居、乐业，实现全新的安置模式。
据介绍，高品质、平民消费度假公寓的运营平台“海棠之旅”，将提供三亚度假公寓的在线搜索、查询交易、旅游度假、美食购物、人文交流、居住管理等互动式旅行电子短租商旅平台，让百姓安置房产发挥、创造剩余价值。
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海棠湾风情小镇概况
为全面推进海棠湾的开发建设，根据市委、市政府“先安置、后拆迁”的工作原则，在海棠湾规划区内计划建设9个风情小镇。首批启动建设7个风情小镇，已开工建设5个风情小镇（林旺南、林旺北、龙江、龙海和青田）。
每个风情小镇的建设周期约为一年。7个风情小镇总占地面积约4700亩，总建筑面积约210万平方米（包括160万平方米安置房和50万平方米商业及配套设施），计划投资额约80亿元。涉及被安置村委会17个，被安置户数7512户（占总户数的75%），被安置人数31034人（占总人口47000人的66%）。
通过风情小镇的建设，打造不同的建筑风情：有融合海南本土元素的黎族风情小镇、具有浓郁东南亚风情的林旺南-林旺北风情小镇、地中海风情的龙江风情小镇、典型中式风格的龙海风情小镇。在满足安置目标的同时，统筹考虑城乡一体化实施方案，配套学校、交通、医院、超市、邮电局、派出所、商场、银行、餐饮娱乐休闲和行政管理设施，实现作为旅游目的地设想和海棠湾撤镇设区行政管理的需求。
2013年度，已开工建设的五个风情小镇，建设安置房2251套，占五个风情小镇规划建设安置房的42.2%。2013年底，建成并交付海棠湾人民使用安置房823套。其中龙江风情小镇502套，林旺南风情小镇181套，林旺北风情小镇140套。
来源：三亚市政府网 记者：李晓刚 孙清
