保利地产（集团）股份有限公司副总经理王健谈海棠湾风情小镇建设：政农双赢与高效长利的村镇改造运营模式

在城市更新改造的过程中，村镇改造和村民补偿是令城市管理者最为头疼的问题。这主要体现在三个方面：巨额改造资金的筹措；安置房建设的质量不高、建造标准与时代脱节，村民对居住环境不满意；失地农民的长远生计难以解决，一次性的货币补偿滋生出好逸恶劳、赌博挥霍等丑恶的社会现象，坐吃山空后的农民在补偿完成多年后仍成为当地政府的“心病”。

保利房地产（集团）股份有限公司副总经理王健认 为，海棠湾在区内村镇改造过程中，尝试了一种新的“政农双赢与高效长利”的模式。

政企合作催生民生事业“海棠湾模式”

去年10 月26 日，保利地产集团与海棠湾管委会签订了关于合作建设海棠湾风情小镇的战略合作协议书，标志着一个新的村镇综合开发模式进入了实质施行的阶段。

按照协议，由保利地产出资20 亿元，代海棠湾管委会建设48 万平方米新型保障性住房，以西班牙及中南部欧洲乡村的建筑风格，建造一个极具地中海特色的旅游主题小镇，内容包括低层和小高层住宅、风情商业街区、社区（村委）办公用房以及高标准的中小学、幼儿园，用于解决海棠湾辖区内龙江、林新、风塘、陈李四个村共1800 多户农民的回迁安置和未来长期的生产经营。

在建设完成并向海棠湾管委会或下属企业、机构移交设施齐全、装修到位的房屋后，海棠湾管委会在其后的三年内按比例逐步支付本项目的建安费用、财务费用、管理费用给保利地产。在此期间，海棠湾管委会以区内价值相当的建设用地在未来出让后的预期收益向保利地产集团提供担保。

去年11 月11 日，保利地产承建的海棠湾龙江风情小镇奠基开工，样板展示部分已先行开工，预计今年底即可迎接第一批农民乔迁新居。

龙江风情小镇中的两大主体分别是住宅部分和商业街区部分。对于住宅部分，按照每户村民的户籍人口数为标准进行选择和分配。每户的首层的正面沿街都设置了可用于商业经营的客厅和餐厅，空间方正开敞，柱网结构整齐，背面布置厨房、内院及次入口。二层以上为卧室，既可自住，亦可出租。王健认为，这样的设计使用十分灵活，可以把多户的客厅和餐厅沿着街道连续打通，形成一个大型经营空间，可分可和。可以为村民提供了“下店上居”的商住方式，鼓励村民创业，进行二、三产业生产经营。

商业街部分不是简单的一分了之。这部分商业用房将由全体村民和海棠湾管委会共同持股，委托专业公司进行商业运营，按照股权比例给村民长期分红。王健将此称为“海棠湾模式”，“它较好地解决了村镇改造中困扰地方政府的资金、建设、长效这三大难题。”

有效解决“三大难题”

海棠湾原住民的安置需要巨额资金。王健认为，海棠湾的实践能有效地解决“三大难题”。

其一，政府通过恰当的资产或土地作为担保，并承担其间的财务费用，让投资商不承担过多风险，并承诺支付给投资商适当的利润，调动社会资金进入的积极性，用社会资金进行旧村镇改造建设。通过村镇综合改造和运营，促成产业转型升级，向第三产业转变，变农业为旅游业，深度开发旅游资源，实现了借船出海、借鸡生蛋。社会资金在这里起到了启动和激活的作用。

其二，建设过程中，政府确定标准、审定设计和监督建设，保证小镇按照即定的标准建成。投资商则根据约定按期完成建造，对于建设质量的控制重点在于对投资商的选择。对参建的投资商的选择，不仅看重企业的资金实力，还对企业的品牌口碑、房地产项目运作经验和成绩等都有严格的考量。初定合作的投资商除了保利地产，还有招商地产、中外建和天房集团，都是在房地产行业和建设施工行业中的优秀央企或国企。

其三，商业街部分交由专业的商业运营公司去经营，依靠商业公司良好的管理能力、商家资源、充足的运营资金，加上商业街区优质的商业环境和旅游购物体验，可以把商业街部分真正打造成为整个旅游风情小镇的旗舰店和龙头商家，使商业街成为领航的旗舰，联合数千农户住宅底层的商业空间共同形成联合舰队。这样的做法不仅能为失地农民提供工作机会，也能带动旅游小镇做大做旺，可以把控和调整旅游风情小镇的经营方向，使之具有较强的市场适应能力、抗风险能力，从而具有了长期的生命力。

王健说，在这样的模式中，政府、农民和村委都能得到利益，城市面貌和市政建设可以在短时间内实现更新，人民居住水平和质量得到提升，区内产业结构经济发展迅速升级换代，参建企业也可以获得相对稳定的收益。

海棠湾实践具有“标本意义”

王健认为，海棠湾实践对城市新建区域的村镇改造是一次意义非凡的尝试，在建设海南国际旅游岛过程中，可能一些地区会像海棠湾一样亟待改造升级，但却困于资金和管理的瓶颈难以快速实现，对此，海棠湾具有重要的借鉴作用和标本意义。

“在传统的补偿模式下，货币一次性补偿到位，但部分农民不具备经营理财能力，可能会形成新的社会不安定因素。海棠湾探索住房安置加长期培育分红的方式，就可以从根源上杜绝这种现象，让失地农民安居乐业，有所为、有所养。”王健说。但他也同时提醒，海棠湾实践也需要注意几个操作要点。

第一，对商业运营模式要因地制宜通盘考虑。结合当地经济和旅游资源特点，紧扣主题，坚决走差异化和地方特色路线。执行中需加强对农民进行教育和引导，取得他们的理解和支持。更重要的是要根据小镇的主营方向对农民进行职业技能培训，提高整体服务质量和水准，打造服务品牌。

第二，需得到广大村民的理解和认可。海棠湾各级政府及村委会做了大量工作，包括邀请代表讨论补偿标准、共同参与设计定稿、工地开放参观等，增加项目的透明度，让参与的村民知道我们在做什么、怎么做、做成什么样，化解他们的戒备心理和怀疑心态。

第三，政府的管理范围和监管方式有新挑战。政府不仅要做规则制定者，还要监督生产实施全过程，很多都是政府部门没有做过的工作。政府部门须成立专业公司对此进行全盘考虑，一杆子插到底负责。 （刘晗）

来源：光明日报